Kauf einer Immobilie


Im Vordergrund steht zunächst Ihre Entscheidung, welches denn die passende Immobilie auf Teneriffa für Sie ist und dann setzt unsere Tätigkeit der unabhängigen Beratungsstelle zur Überprüfung des von Ihnen gewünschten Objektes ein.

Haben Sie Ihre Traumimmobilie dann endlich gefunden, ergeben sich viele Fragen und Unsicherheiten, welche unbedingt vor einer Unterschrift geklärt werden müssen;

  • Sie wissen nicht, ob die Kaufurkunde des Verkäufers in Ordnung ist, da diese in spanischer Sprache ist und Sie diese nicht lesen können.
  • Sie wissen nicht, ob alle Gebäude im Grundbuch eingetragen sind.
  • Sie wissen nicht, ob das Grundbuch frei von Lasten ist. Dazu muss ein aktueller Grundbuchauszug angefordert werden.
  • Sie wissen nicht, ob alle Steuern, Strom, Wasser, Grundsteuern, etc., bezahlt wurden. Um dies festzustellen, muss man die spanischen Behörden kontaktieren.
  • Einer der Verkäufer ist verstorben - es muss zunächst die Erbschaft abgewickelt werden.
  • Sie möchten an - oder umbauen und wissen nicht, ob die Baubehörde dem Antrag zustimmt.

All diese Fragen sollten vor einer Unterschrift geklärt werden.


Üblicherweise wird dann zunächst ein so genannter Optionsvertrag erstellt, in welchem sämtliche Angaben zu Käufer und Verkäufer, der Immobilie, des Preises und der notariellen Verbriefung erscheinen. Hier wird eine Anzahlung geleistet, welche vom Verkäufer, sollte dieser zum vereinbarten Termin die Kaufurkunde (Escritura ) nicht unterschreiben, doppelt zurückzuzahlen ist und welche der Käufer, sollte dieser die Kaufurkunde (Escritura) nicht unterschreiben, bzw. den vereinbarten Preis nicht zahlt, verliert. Dies ist im spanischen Gesetzbuch ( Codigo Civil ) verankert.


Nach erfolgter Unterschrift beider Parteien beim Notar wird die Urkunde vom Notariat auf telematischem Wege dem Grundbuchamt zum Voreintrag geschickt. Beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie werden auf den offiziell in die Escritura eingetragenen Wert 6,5 % Grunderwerbsteuer fällig, soweit es sich um eine gebrauchte Immobilie handelt, oder aber, bei einem Neubau, 7 % IGIC (ähnlich der Mehrwertsteuer), sowie 1% Stempelsteuer. Diese Steuern müssen innerhalb von 30 Tagen nach Unterschrift bezahlt werden und beim Grundbuchamt mit der Urkunde eingereicht werden.


Verkauft ein Residenter Immobilieneigentümer, so muss er seinen erzielten Gewinn zwischen Kauf und Verkauf in seiner Einkommensteuererklärung angeben. Verkauft ein Nicht-Residenter, so werden ihm, 3 % vom neu eingetragenen Escriturawert vom Käufer eingehalten und von diesem treuhänderisch ans Finanzamt als Gewinnsteuervorauszahlung abgeführt. Der Verkäufer sollte nun von seinem Steuerberater prüfen lassen, ob er von diesem einbehaltenen Betrag etwas zurückerstattet bekommt. Hierbei werden die Höhe des erzielten Gewinnes und die Dauer des Immobilienbesitzes berücksichtigt. Ebenso der Nachweis, dass in den letzten 5 Jahren die Eigennutzungssteuer behalt wurde.

Sollten die 3% nicht ausreichen, so muss ebenfalls eine Steuererklärung abgegeben werden und die Differenz nachbezahlt werden. Das Finanzamt macht dies sonst selbst und erhebt im schlechtesten Fall hohe Zuschläge.


Die Plus Valía heute: Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos Urbanos ist eine Wertzuwachsabgabe, welche das jeweilige Bürgermeisteramt beim Eigentümerwechsel ( also auch bei Erbschaften ) erhebt. Die Höhe richtet sich nach dem Wert des Grund und Bodens ( Valor Suelo ) . Auch hier wird die Dauer des Immobilienbesitzes mit eingerechnet, maximal aber sind es 20 Jahre. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass diese Abgabe der Verkäufer zu zahlen hat und wird in der Escritura festgehalten.

Letztendlich haftet aber die Immobilie mit dieser Belastung, sodass man sich den Betrag vorher berechnen lassen und vom Verkäufer einbehalten sollte. Nun erfolgen die Ummeldungen von Strom, Wasser, Müll, Telefon, sowie der Grundsteuer. Diese wird einmal im Jahr vom Katasteramt erhoben, durch das so genannte Consorcio de Tributos und dann an die Bürgermeisterämter abgeführt. Das Katasteramt legt den Katasterwert ( Einheitswert ) fest und jede Gemeinde hat hier ihren eigenen Hebesatz, um die jeweilige Grundsteuer zu berechnen. In den meisten Gemeinden wird diese Steuer Mitte Juni für das gesamte Kalenderjahr erhoben. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass immer derjenige zur Zahlung dieser Steuer verpflichtet ist, welcher am 1.1. eines Kalenderjahres der Eigentümer ist.



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08-03-2015: Steuerpflicht für deutsche Residente Rentner
10-03-2014: Das Erbschaftsverfahren
02-06-2013: Wichtig: Neues Gesetz für Energiepass
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17-11-2011: Finanzamt auf der Suche nach „Steuersündern“?
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